מס רכישה המוטל על רכישת קרקע ע"י קבוצת רוכשים ללא גורם מארגן.
המחלוקת בין הצדדים בו"ע פ.א. אריה פרידמן, דני חצב, אילן בן שחר, צפרירה שטרן ואח' (להלן: "העוררים") לבין מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") נסבה לגבי האמור בכותרת.
לטענת העוררים, הם רכשו זכויות בלתי מסוימות במקרקעין והתארגנו על פי הסכמי שיתוף להקמת בתי מגורים ללא כל גורם מארגן, בעוד שהמשיב טען שהמהות העיקרית של העסקאות, הנה רכישת דירות מגורים גמורות, לטענתו, בני משפחת פרידמן הם שיזמו וארגנו את הקמת בתי המגורים ומכירת הדירות הגמורות.
בחינת העסקאות יכולה להבחן עפ"י הדין הכללי ו/או עפ"י דיני המס.
לגישת המשיב, אומר דעתם של הצדדים שונה מהאמור בהסכמים השונים, מאחר שהמוכרים והקונים התכוונו למכור/לקנות דירות מוגמרות.
הממכר הוגדר בחוזי המכר כחלק יחסי בלתי מסוים בנכס ואין שום התחייבות למכירת דירות מגורים. כמו כן נחתמו הסכמי שיתוף, שנועדו להסדיר את היחסים בין הצדדים לבנייה משותפת של בניין מגורים.
בכל ההסכמים אין התחייבות למחיר דירה מוגמרת והמחיר יקבע לפי העלויות בפועל. ניהול הפרויקט יהיה בהתאם להחלטות הקבוצה ומוסדותיה. חברי וועד הקבוצה פעלו ללא תמורה.
בעת רכישת הנכסים לא היו ידועים היקף זכויות הבנייה, מועד תחילת הבנייה וכן לא הוצאו היתרי בנייה. בחלק מהמתחמים אף היה צריך לנקוט בהליכי פינוי דיירים.
לפיכך, המסקנה היא כי מדובר ברכישת זכויות בלתי מסוימות ועריכת הסכמים לבנייה עצמית ולא ברכישת דירות מוגמרות.
מאחר שהחלופה השנייה בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין הנה רכישת זכות במקרקעין, שנמכרה לקבוצות רכישה ושמיועדת לשמש למגורים, נדרשים ארבעה תנאים להגדרת קבוצת רכישה, שאחד מהם הוא התארגנות באמצעות גורם מארגן וקיומו הוא שנמצא במחלוקת בין הצדדים.
גורם מארגן הוא גורם שפעילותו נפרדת מפעילות הקבוצה והוא פועל למען רווח. הוא מקבל תמורה ישירה או עקיפה, עבור שירותי הארגון שהוא מעניק לקבוצה.
לא הוכח כי הקבוצה פעלה באמצעות גורם מארגן לשם קבלת תמורה., כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין, אלא הקבוצה התארגנה באמצעות גורמים מתוכה וגורמים חיצוניים בסיוע אנשי מקצוע שאינם גורם מארגן.
גם כאשר קיים גורם דומיננטי מתוך הקבוצה או מחוצה לה הוא יכול להיחשב כמארגן וזאת בכפוף לכך שהוא פועל לארגן קבוצת רוכשים לרכישה ובנייה , תוך קבלת תמורה עבור פעולות הארגון.
היות המטרה הסופית רכישת דירה אינה מעידה שההתארגנות הנה קבוצת רכישה, מאחר שכל רכישת מקרקעין, אף חקלאית הנה במטרה להשביח את המקרקעין ולבנות עליהם דירות מגורים.
לכן, גם כשקיים גורם דומיננטי בקבוצה שתורם לארגון, אך הוא אינו מקבל שכר, בכסף או בשווה כסף, הוא לא ייחשב כגורם מארגן והקבוצה לא תיחשב כקבוצת רכישה.
לפיכך, הערעור התקבל והמשיב חויב בהוצאות.