פוסטים אחרונים

February 12, 2020

Please reload

פריסת שבח מקרקעין

עפ"י סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963(להלן- "החוק") נתנה אפשרות למוכר נכס מקרקעין, לבקש כי המס על השבח הריאל ייפרס על פני מספר שנים בחלקים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על 4 שנים, או תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן (להלן – "הפריסה"). וזאת בכדי לפרוס את השבח/הרווח אשר נוצר במשך שנים רבות,  על פני מספר שנים,  מאחר שהחבות במס בגינו מתרכזת בשנת המכירה בלבד, במטרה למנוע עוול שרווח שנצבר במשך שנים רבות ימוסה בשנת המכירה. כאשר גם הפריסה למשך 4 שנים לגבי נכס שהוחזק במשך שנים רבות הנה הקלה חלקית בלבד, אך למרות זאת, עשוי להיווצר ממנה לפעמים חיסכון ניכר בתשלום מס השבח.

פריסת רווח הון, או שבח הנה טכנית במהותה.

לפי סעיף 47 לחוק, השבח מתחלק לשניים: שבח אינפלציוני, שנובע מעליית ערך הנכס הנמכר בהתאם לשיעור המדד, ממועד רכישתו ועד מועד מכירתו, כאשר על חלק משבח זה מוטל מס בשיעור 10% , שבוטל לאחרונה לגבי מכירת דירת מגורים מזכה, לגביה ניתן חישוב ליניארי מוטב.

החלק השני בשבח הנו השבח הריאלי, שמשקף את ההפרש בין התמורה ממכירת הנכס לבין עלותו המתואמת למדד של הנכס למועד המכירה. לפי סעיף 48א לחוק, השבח הריאלי חייב בשיעור מס של 48% עד ליום 7/11/2001 (להלן-"יום התחילה"), לאחר יום התחילה ועד 1/1/2012 (להלן –"מועד השינוי") חייב בשיעור 20% וממועד השינוי ועד יום המכירה חייב בשיעור25%. כאשר החישוב מבוצע באופן ליניארי. כלומר, מס השבח הריאלי מחושב עפ"י מכפלת שיעור תקופת אחזקת הנכס בשיעור המס המתאים לאותה תקופה.  

עמדת רשות המיסים ביחס לפרשנות סעיף 48א(ה) לחוק הינה, שכאשר נמכרת זכות במקרקעין, שהגיעה לידי המוכר בירושה, או במתנה או ההעברה אחרת ללא תמורה,  תתאפשר למוכר לבצע פריסה של השבח הריאלי, רק לגבי התקופה בה המוכר היה הבעלים הפורמאלי של הזכות, למרות שהשבח עשוי להיות מחושב על פני תקופה ארוכה יותר.

לפי עמדת רשות המיסים, יש לפרש את המועד בו הגיעה הזכות לידי המוכר כקבלתה הפיסית, למרות שזו אינה הפרשנות הלגיטימית היחידה. בפס"ד קיבוץ חצור הובהר כי מבחינת האפשרויות הלשוניות בכל חוק, לרבות חוקי מס, יש לבחור באפשרות הלשונית שמגשימה את תכלית החקיקה, שיכולה להיות הטלת מס, או פטור ממס.

דרישת רשות המיסים, שלא לאפשר פריסת השבח, אלא רק בתקופת הבעלות הפורמאלית, מנוגדת להגיון כלכלי ולעקרון רציפות המס, לפיהם יש למסות את הרווח/השבח שנצבר במשך שנים רבות פעם אחת בלבד. גישה זו מקבלת חיזוק מהעובדה שבמצב הו התקבל הנכס בהעברה ללא תמורה, נכנס מקבל הנכס לנעלי מוסרו ובכך ממוסה מלוא השבח/הרווח על ידי המקבל בעת שהוא מוכרו.

בפס"ד פוליטי, אימץ ביהמ"ש העליון את החישוב ליניארי כאמור בחוק, לגישת ביהמ"ש אין מדובר בשינוי בגישה הכלכלית, אלא מדובר בשיטת חישוב המס ולא בשיטת חישוב הרווח, מאחר שהשבח מתפלג באופן שווה על פני תקופת האחזקה בנכס. 

בהחלטת מיסוי בהסכם מס' 5825/12 לגבי פריסת השבח הריאלי ע"י יורש, במקרה של "כניסה לנעלי המוריש" נדונה סוגיה זו.

במקרה דנן, ירשו שני אחים 2 דירות מגורים מהוריהם, כאשר היורשים שקלו למכור דירה אחת, כשהיורשת התכוונה לשלם מס במכירה.

היורשת בקשה לאפשר לה לפרוס את מס השבח כאמור בסעיף 48א(ה) לחוק, באופן שתקופת הבעלות לצורך הפריסה שבגינה היורשת תשלם מס שבח לפי הוראות 26(א)(2) ו-37(1)(ז) לחוק בעקבות "כניסה לנעלי המוריש", כך שבסופו של דבר, תתאפשר ליורשת פריסה על פני 4 שנים המסתיימות בשנת המכירה.

החלטת המיסוי שהתקבלה לגבי הזכות במקרקעין שהתקבלה ע"י המוכר בירושה, כי המוכר יתחייב במס על השבח שנצמח בתקופת הבעלות של המוריש, מכוח עקרון "כניסה לנעלי המוריש" , הקבוע בסעיפים 26(א)(2) ו-37(1)(ז) לחוק, תקופת הבעלות בנכס כהגדרתה בסעיף48א(ה)(ב) תתחיל משנת המס שלאחר שנת המס, בה נרכשו המקרקעין לפי סעיף 37(1)(ז) לחוק.

במסגרת ההחלטה נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

החלטת מיסוי זו הנה שינוי מהותי לגישתה הדווקנית של רשות המיסים, שהתבססה על הבעלות הפורמאלית בנכס.

אין ספק שבהחלטה זו גילתה רשות המיסים פתיחות בהתייחסותה לפרשנות תקופת הבעלות בנכס.

מן הראוי לעגן את החלטת המיסוי דלעיל בחקיקה, כדי לאפשר למוכרי נכסי מקרקעין לדעת מראש את סכום מס השבח בו יחויבו במקרים דומים.

מן הראוי לעגן את החלטת המיסוי דלעיל בחקיקה, כדי לאפשר למוכרי נכסי מקרקעין לדעת מראש את סכום מס השבח בו יחויבו במקרים דומים.

סוגיה נוספת שמן הראוי להזכיר היא פריסת שבח מקרקעין לתושב חוץ. 

סעיף 48א(ה) לחוק נאמר כי הפריסה מותרת למוכר שהוא תושב ישראל.  יחד עם זאת בוועדת ערר 12-03-10516 ברוך ואח' נ' מדינת ישראל נקבע כי לאור הוראות האמנה בין ממשלת ישראל לבריטניה לגבי מניעת מיסי כפל שגוברות על הוראת החוק וכן לאור הוראת סעיף 21 לאמנה לגבי אי ההפליה, חייב מנהל מיסוי מקרקעין לחשב את השבח לתושב חוץ, כפי שהיה מחושב לתושב ישראל.

  מכאן עולה כי ניתן לדרוש פריסה של השבח הריאלי גם לגבי מוכר שהנו תושב חוץ, ככל שהוא תושב מדינת אמנה, שבה מופיע סעיף אי הפלייה.

לאחר שהגיעו מספר מחלוקות לגבי פריסת השבח הריאלי ע"י חברות לוועדות ערר, הוגש לאחרונה ערעור לביהמ"ש העליון ע"י מנהל מיסוי מקרקעין חיפה בעניין טוונטי האנדרד נהריה בע"מ ואח' והוחלט כי פריסת השבח הריאלי נתונה רק לנישומים בשר ודם ולא לחברות. השופט שטיין ביסס את מסקנתו על כך שהזכאות לפריסה נועדה למתן את העיוות במיסוי שחל אצל יחידים ולא חברות, שנובע מדחיסת השבח לשנת המכירה, התנאים בסעיף 48א(ה)(1) לחוק חלים רק על נישומים בשר ודם וכן שמס חברות מהווה מקדמת מס ולכן אינה נתונה להתחשבנות ושינויים. כמו כן, ניתן הסבר מקיף לגבי פרשנות חוקי המס.למרות שאין בחוק הגדרה למוכר והוא יכול לכלול גם חברות, לטעמו של השופט :"הזכאות לפריסה והרציונל הכלכלי-חברתי שלה משתלבים היטב עם המיסוי הפרוגרסיבי אשר חל על נישומים בשר-ודם ואינם משתלבים עם מס חברות. ..".

Please reload

© 2020 by Victor May-Paz.