מיסים ותשלומים החלים על מכירת נחלה במושבים
מכירת נחלה במושב הנה עסקה מורכבת, שבה נמכרים חלקת מגורים והחלק המשקי. כלומר, המכירה כוללת נכסים פרטיים ועסקיים.
מדובר בעסקה שבה שיעור המיסים והתשלומים השונים עשוי להגיע עד לכמחצית מסכום העסקה, כאשר מדובר בחישובים מורכבים.
המיסים והתשלומים הנם כדלקמן:
דמי הסכמה / דמי רכישה לרשות מקרקעי ישראל ( להלן-"רמ"י" ).
מס שבח.
מע"מ בגין השטח החקלאי.
חובות עבר לסוכנות היהודית לא"י, לאגודה השיתופית ולמועצה האזורית.
היטל השבחה למועצה האזורית.
רשות המיסים מתייחסת לתמורה מהמכירה כנחלקת לשניים: עבור חלקת המגורים ועבור החלק המשקי, הכולל את השטחים החקלאיים. כאשר דירת המגורים הראשונה זכאית לפטור ככל דירת מגורים ויתרת יחידות המגורים ו/או זכויות בנייה נוספות חייבות במס שבח. מכירת השטחים החקלאיים חייבת במס שבח וכן במע"מ, כי היא מעין ציוד בידי העוסק.
תשלום לרמ"י – כולל תשלום דמי רכישה שהנו כשליש מערך חלקת המגורים בנחלה. באזורי פיתוח ניתנת הנחה על תשלום זה. בנוסף, נדרש בעל הנחלה לשלם דמי הסכמה בגין השטחים החקלאיים. תשלום דמי הרכישה בגין חלקת המגורים נדרש לתשלום בטרם יועברו הזכויות
רמ"י שולחת שמאי להערכת שווי הקרקע בחלקת המגורים, לרבות זכויות הבנייה הנוספות ככל שקיימות.
הבעלים נדרשים לשלם שליש מערך הקרקע ללא ערך המבנים כדמי רכישה בגין חלקת המגורים, בתוספת מע"מ. תשלום דמי הרכישה כמוהו כהיוון הנחלה ושינוי המעמד מבר רשות לחוכר לדורות, המאפשר רישום זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן יכול בעל הנחלה לפצל את הנחלה בהתאם לתוכניות המתאר.
כמו כן נגבים דמי הסכמה בגין יתרת הנחלה, שכוללת את השטחים החקלאיים, שערכם נמוך ביחס לחלקת המגורים.
מס שבח – חישוב מס השבח הוא מורכב, בשל העובדה שבחלקת המגורים יש לרב יותר מדירת מגורים ולפעמים גם זכויות בנייה נוספות. לכן החישוב שונה בין נחלות. כאשר יינתן פטור לדירת המגורים הראשונה בהתאם לפטור החל על דירת מגורים יחידה ואילו הדירות הנוספות ככל שקיימות כאלה וזכויות הבנייה יחויבו במס שבח, בכפוף להכרה בהשבחות שבוצעו. כמו כן גם מכירת החלק המשקי -השטחים החקלאיים חייבת במס שבח.
היטל השבחה – ישולם בגין השבחה שנבעה מתוכניות מתאר שהשביחו את ערך הקרקע בחלקת המגורים.
מע"מ – מכירת השטחים החקלאים ששמשו בייצור הכנסה, הנם כמכירת ציוד ולכן חייבת במע"מ.
מאחר שלפעמים נבנו בנחלה מבנים ללא היתרים או שהוסבו משימושים חקלאיים למגורים, מגיע מפקח מרמ"י לבדיקת מצב הנחלה ואפשר שיוצאו צווי הריסה, או ידרשו דמי שימוש.
לאור ריבוי התשלומים הללו ואופן חישובם המורכב, ייטיב לעשות בעל הנחלה, אם יבצע הערכה שמאית של כל אחד מרכיבי הנחלה, זכויות הבנייה הנוספות, כדי לאמוד במדויק את כל התשלומים השונים החלים בעת מכירת נחלתו.