מיסוי דירות נופש לעניין חוק מיסוי מקרקעין

דירת נופש היא בעלת מאפיינים של דירת מגורים מבחינת מרכיביה, אך מאחר שהיא נבנית באזורים שמיועדים מבחינה תכנונית לשימוש תיירות, נופש מלונאות וקיט, היא נחשבת כדירת נופש. לרב מדובר בדירות הנבנות בסמוך לחוף הים.

לפעמים מחויבים רוכשי דירות נופש להעמיד את דירותיהם לרשות הציבור למטרת נופש לחלק מן השנה, אך למרות זאת חלק מהרוכשים מתגוררים בדירותיהם דרך קבע.

בפס"ד אי התכלת שדן בדירות במרינה הרצליה, הורה ביהמ"ש לרשות המקומית לאכוף את השימוש בדירות לנופש.

סיווג הדירה כדירת נופש, משמעותו לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סיווג הדירה כזכות במקרקעין ולא כדירת מגורים ולכך ישנן השלכות מיסוי משמעותיות.

מס הרכישה הנו כ-6% משווי הנכס, מאחר שהנכס הנרכש מסווג כזכות במקרקעין ואינו מס מדורג כמו ברכישת דירת מגורים ראשונה, אך שיעורו עדיין נמוך ממס הרכישה על דירת מגורים שנייה. יצוין כי אם הדירה הנרכשת נחשבת כדירת נופש, אזי היא אינה נכללת במניין דירות המגורים של הרוכש.

בפסיקה נכללו שני מבחנים לעניין מס הרכישה. האחד הוא המבחן האובייקטיבי, שבוחן האם הדירה כוללת את המאפיינים הפיזיים של דירת מגורים, כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו'. השני הוא המבחן הסובייקטיבי, שבוחן את כוונת רוכש הדירה לגבי השימוש שהוא מתכוון לעשות בדירה.

התייחסות הפסיקה לדירה המשמשת למגורים ולנופש נעשתה לפי עיקר השימוש בה.

המבחנים לעניין מס שבח הם דומים לאלו שלעניין מס רכישה: המבחן האובייקטיבי זהה והמבחן השני הוא לפי השימוש בפועל שנעשה בדירה.

בעמ"ש מנדל משנת 1991, נרכשה דירה בבניין שלא כלל מאפיינים של בית מלון. עם חתימת הסכם הרכישה, נחתם הסכם עם חברת ניהול, לפיו הדירה תושכר מרבית השנה, למעט חודשיים שהרוכשים יוכלו לעשות בה שימוש. למרות שמבחינה אובייקטיבית הדירה התאימה למגורים, אך מאחר שכוונת הרוכשים לגור בדירה חודשיים בשנה וביתרת התקופה להשכירה לתקופות קצרות, נקבע כי הדירה לא תיחשב כדירת מגורים.

בפסק הדין נאמר כי המושג מגורים כולל שלשה מרכיבים: אופי השימוש, אינטנסיביות השימוש ע"י משתמש מסוים ותקופת השימוש.

בפס"ד זוטא יצחק שניתן ע"י ביהמ"ש העליון בשנת 1998 הוחלט כי הדירה הנה דירת מגורים, למרות שלפי הסכם הרכישה לרוכש הייתה זכות להתגורר בדירה שישים יום בשנה לפי תיאום מראש ובשאר התקופה חברת התפעול יכלה להשכירה לאחרים. אין ספק כי הגישה בפסק דין זה שונה מהמגמה בשאר הפסיקה.

בו"ע רן רונן (פקר) נפסק בשנת 2011 לגבי דירה בחוף הצוק, כי מאחר שעפ"י חוזה הרכישה התחייב הרוכש להשכירה לציבור למעלה ממחצית השנה, הרי שמעמדה כדירת נופש וזאת גם מאחר שמבחינה תכנונית היא מהווה חלק מפרויקט מלונאות ונופש.

שבפס"ד פרדריק חכים שניתן ע"י ביהמ"ש העליון בשנת 2014 הוחלט כי דירה שאינה יכולה לשמש כמגורי קבע מבחינה תכנונית, אינה נחשבת כדירת מגורים וזאת למרות שהדירה עמדה ריקה רב הזמן.

בו"ע גיא אניש נפסק בשנת 2014, לגבי יחידות נופש שנרכשו במרינה וילג', נאמר כי דירת מגורים אמורה לעמוד בשני מבחנים לעניין מס רכישה, אובייקטיבי וסובייקטיבי. מאחר שלפי הלכת אי התכלת, שימוש בדירת נופש למגורים אינו חוקי, לא מספיקה הכוונה הסובייקטיבית, כאשר מבחינה תכנונית הייעוד הנו למלונאות ונופש. לאור זאת ולמרות שנעשה בדירה שימוש למגורים-לאור העיקרון שלא ייצא חוטא נשכר, נקבע שמדובר בדירת נופש.

לאור ההתייחסות לדירות נופש בפסיקה ולאור השימוש שנעשה בדירות מגורים שמושכרות לתקופות קצרות טווח (כדוגמת Airbnb), למרות שמבחינה תכנונית אותם אזורים מיועדים למגורים, קיים חשש שדירות מגורים אלו ייחשבו גם כדירות נופש ובעליהן לא ייהנו משיעור מס הרכישה והשבח הניתנים לדירות מגורים.