050-5584466
  • English

  • צור קשר

  • גילוי מרצון

  • מאמרים ופרסומים

  • תחומי עיסוק

  • אודות

  • דף הבית

  • More

    יריבות בין בעל משכנתא לנאמן בהליכי פש"ר של חייבים, לגבי שימוש בהפסדי הון שנבעו ממימוש הנכס

    April 1, 2019

    מכירת מניות חברת הבת ומוניטין הקבוצה - פליינג קרגו בע"מ ואח'

    March 28, 2019

    מס רכישה המוטל על רכישת קרקע ע"י קבוצת רוכשים ללא גורם מארגן.

    March 20, 2019

    דיבידנד שחולק מרווחי שערוך טרם מכירת המניות מהווה חלק מתמורת העסקה

    March 5, 2019

    המס החל על פיצויים בגין עוגמת נפש

    February 20, 2019

    מיסוי עסקאות על תנאי

    February 14, 2019

    מיסוי הכנסות רבנים משירותי דת

    February 7, 2019

    האם העברת דירה לאבי האישה הנה העברה ל"קרוב" ?

    January 30, 2019

    מיסוי סיחור אופציה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין

    January 17, 2019

    סיווג תקבולים שקבלו פרופסורים ממוסדות מחקר אקדמיים בחו"ל כהכנסה חייבת

    October 16, 2018

    Please reload

    מיסוי דירות נופש לעניין חוק מיסוי מקרקעין

    דירת נופש היא בעלת מאפיינים של דירת מגורים מבחינת מרכיביה, אך מאחר שהיא נבנית באזורים שמיועדים מבחינה תכנונית לשימוש תיירות, נופש מלונאות וקיט, היא נחשבת כדירת נופש. לרב מדובר בדירות הנבנות בסמוך לחוף הים.

    לפעמים מחויבים רוכשי דירות נופש להעמיד את דירותיהם לרשות הציבור למטרת נופש לחלק מן השנה, אך למרות זאת חלק מהרוכשים מתגוררים בדירותיהם דרך קבע.

    בפס"ד אי התכלת שדן בדירות במרינה הרצליה, הורה ביהמ"ש לרשות המקומית לאכוף את השימוש בדירות לנופש.

    סיווג הדירה כדירת נופש, משמעותו לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סיווג הדירה כזכות במקרקעין ולא כדירת מגורים ולכך ישנן השלכות מיסוי משמעותיות.

    מס הרכישה הנו כ-6% משווי הנכס, מאחר שהנכס הנרכש מסווג כזכות במקרקעין ואינו מס מדורג כמו ברכישת דירת מגורים ראשונה, אך שיעורו עדיין נמוך ממס הרכישה על דירת מגורים שנייה. יצוין כי אם הדירה הנרכשת נחשבת כדירת נופש, אזי היא אינה נכללת במניין דירות המגורים של הרוכש.

    בפסיקה נכללו שני מבחנים לעניין מס הרכישה. האחד הוא המבחן האובייקטיבי, שבוחן האם הדירה כוללת את המאפיינים הפיזיים של דירת מגורים, כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו'. השני הוא המבחן הסובייקטיבי, שבוחן את כוונת רוכש הדירה לגבי השימוש שהוא מתכוון לעשות בדירה.

    התייחסות הפסיקה לדירה המשמשת למגורים ולנופש נעשתה לפי עיקר השימוש בה.

    המבחנים לעניין מס שבח הם דומים לאלו שלעניין מס רכישה: המבחן האובייקטיבי זהה והמבחן השני הוא לפי השימוש בפועל שנעשה בדירה.

    בעמ"ש מנדל משנת 1991, נרכשה דירה בבניין שלא כלל מאפיינים של בית מלון. עם חתימת הסכם הרכישה, נחתם הסכם עם חברת ניהול, לפיו הדירה תושכר מרבית השנה, למעט חודשיים שהרוכשים יוכלו לעשות בה שימוש. למרות שמבחינה אובייקטיבית הדירה התאימה למגורים, אך מאחר שכוונת הרוכשים לגור בדירה חודשיים בשנה וביתרת התקופה להשכירה לתקופות קצרות, נקבע כי הדירה לא תיחשב כדירת מגורים.

    בפסק הדין נאמר כי המושג מגורים כולל שלשה מרכיבים: אופי השימוש, אינטנסיביות השימוש ע"י משתמש מסוים ותקופת השימוש.

    בפס"ד זוטא יצחק שניתן ע"י ביהמ"ש העליון בשנת 1998 הוחלט כי הדירה הנה דירת מגורים, למרות שלפי הסכם הרכישה לרוכש הייתה זכות להתגורר בדירה שישים יום בשנה לפי תיאום מראש ובשאר התקופה חברת התפעול יכלה להשכירה לאחרים. אין ספק כי הגישה בפסק דין זה שונה מהמגמה בשאר הפסיקה.

    בו"ע רן רונן (פקר) נפסק בשנת 2011 לגבי דירה בחוף הצוק, כי מאחר שעפ"י חוזה הרכישה התחייב הרוכש להשכירה לציבור למעלה ממחצית השנה, הרי שמעמדה כדירת נופש וזאת גם מאחר שמבחינה תכנונית היא מהווה חלק מפרויקט מלונאות ונופש.

    שבפס"ד פרדריק חכים שניתן ע"י ביהמ"ש העליון בשנת 2014 הוחלט כי דירה שאינה יכולה לשמש כמגורי קבע מבחינה תכנונית, אינה נחשבת כדירת מגורים וזאת למרות שהדירה עמדה ריקה רב הזמן.

    בו"ע גיא אניש נפסק בשנת 2014, לגבי יחידות נופש שנרכשו במרינה וילג', נאמר כי דירת מגורים אמורה לעמוד בשני מבחנים לעניין מס רכישה, אובייקטיבי וסובייקטיבי. מאחר שלפי הלכת אי התכלת, שימוש בדירת נופש למגורים אינו חוקי, לא מספיקה הכוונה הסובייקטיבית, כאשר מבחינה תכנונית הייעוד הנו למלונאות ונופש. לאור זאת ולמרות שנעשה בדירה שימוש למגורים-לאור העיקרון שלא ייצא חוטא נשכר, נקבע שמדובר בדירת נופש.

     

    לאור ההתייחסות לדירות נופש בפסיקה ולאור השימוש שנעשה בדירות מגורים שמושכרות לתקופות קצרות טווח (כדוגמת Airbnb), למרות שמבחינה תכנונית אותם אזורים מיועדים  למגורים, קיים חשש שדירות מגורים אלו ייחשבו גם כדירות נופש ובעליהן לא ייהנו משיעור מס הרכישה והשבח הניתנים לדירות מגורים.

     

     

    Please reload

    פוסטים אחרונים

    © 2015 by Victor May-Paz.